Gemensamhetsanläggningar | Lantmäteriet
Hoppa till sidans innehåll
Other languagesLanguages Lättläst Teckenspråk

Gemensamhetsanläggningar

En gemensamhetsanläggning är en rättighet för de fastigheter som har andelar i anläggningen. Gemensamhetsanläggningen ska tillgodose ”ändamål av stadigvarande betydelse”. Här hittar ni information om hur en gemensamhetsanläggning bildas och förvaltas.

Exempel på gemensamhetsanläggningar är följande:

  • Vägar
  • Parkeringsplatser eller garage
  • Vatten- och avloppsanläggningar
  • Grönytor
  • Lekplatser
  • Bryggor
  • Badplatser
  • Bredband för data och TV
  • Trapphus och hissar

När en gemensamhetsanläggning inrättas beslutas vad som ska ingå i gemensamhetsanläggningen och hur de deltagande fastigheterna tillsammans ska bygga, sköta och fördela kostnaderna för den gemensamma anläggningen.

En gemensamhetsanläggning redovisas i fastighetsregistret och har en egen registerbeteckning, till exempel Oskarshamn Berga ga:1.

Hur bildar vi en gemensamhetsanläggning?

En gemensamhetsanläggning bildas genom att ni ansöker om lantmäteriförrättning (pdf) som kallas anläggningsförrättning. När förrättningen görs beslutas om regler för hur fastigheterna ska samverka för att bygga, sköta och fördela kostnaderna för anläggningen. Det blir då tydligt vad som ska skötas och hur det ska göras. Anläggningslagen (AL, öppnas i nytt fönster) reglerar hur bildande ska göras.

I er ansökan om lantmäteriförrättning behöver ni ange följande:

  • gemensamhetsanläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet i övrigt
  • vilka fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen
  • vilka fastigheter som upplåter mark för gemensamhetsanläggningen
  • inom vilken tid gemensamhetsanläggningen ska vara färdigbyggd.

En gemensamhetsanläggning inrättas formellt genom att lantmäterimyndigheten meddelar ett anläggningsbeslut som sedermera vinner laga kraft.

Vem har rätt att ansöka om att en gemensamhetsanläggning ska bildas?

Den fastighetsägare som vill ha andel i gemensamhetsanläggningen har rätt att ansöka om en lantmäteriförrättning för att inrätta en gemensamhetsanläggning. Efter beslut på föreningsstämma har en samfällighetsförening rätt att ansöka om omprövning av en gemensamhetsanläggning som föreningen förvaltar. Dessutom kan vissa myndigheter ansöka om en förrättning, till exempel Trafikverket i samband med byggande av vägar och järnvägar.

Vilka ingår i gemensamhetsanläggningen?

Anläggningen och den mark som är upplåten för anläggningen är gemensam egendom för de fastigheter som är anslutna till gemensamhetsanläggningen. Delaktigheten i gemensamhetsanläggningen är kopplad till äganderätten för varje särskild fastighet. När en fastighet som har del i en gemensamhetsanläggning säljs blir den nya ägaren därför automatiskt delägare i gemensamhetsanläggningen och bunden av besluten som meddelats när gemensamhetsanläggningen bildades.

Hur förvaltas en gemensamhetsanläggning?

En samfällighet, till exempel för en gemensamhetsanläggning, kan förvaltas antingen genom delägarförvaltning eller av en samfällighetsförening (s.k. föreningsförvaltning).

Förvaltning med samfällighetsförening kan vara mer effektivt och rättssäkert då det är fler delägare. Då räcker det med att en majoritet av medlemmarna i föreningen är överens när de fattar beslut. Läs mer om att bilda en samfällighetsförening.

Delägarförvaltning innebär att en gemensamhetsanläggning förvaltas direkt av delägarna och är bra om det är få delägande fastigheter och kostnaderna för drift och underhåll är låga. När beslut fattas måste alla vara överens. Om delägarna inte kan enas kan Lantmäteriet hjälpa till genom att hålla ett delägarsammanträde.

Vanliga frågor och svar om gemensamhetsanläggningar

Ekonomiska eller sociala fördelar

Enkelt uttryckt ska fördelarna med en gemensamhetsanläggning överväga nackdelarna. Fördelarna kan vara ekonomiska eller sociala. Dessa fördelar ska alltså vara större än de kostnader och nackdelar som gemensamhetsanläggningen medför. Dessutom krävs att grundandet av en gemensamhetsanläggning stöds av en viss opinion från fastighetsägarna. Men, även om opinionen är emot ett inrättande, kan en gemensamhetsanläggning ändå bildas om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget.

Påtagligt behov

För att en fastighet ska kunna anslutas till en gemensamhetsanläggning krävs normalt att anläggningen är av väsentlig betydelse för fastigheten. Det ska finnas ett påtagligt behov för fastigheten att ha tillgång till den nyttighet som avses med gemensamhetsanläggningen. En gemensamhetsanläggning kan i vissa fall inrättas mot en eller flera fastighetsägares vilja.

Inrättande av en gemensamhetsanläggning medför att viss mark eller annat utrymme tas i anspråk. Mark eller annat utrymme för gemensamhetsanläggning får tas i anspråk på en fastighet som ska delta i gemensamhetsanläggningen eller på någon annan fastighet, om det inte orsakar synnerligt men för fastigheten. Bestämmelsen innebär att behövligt utrymme upplåts med en servitutsliknande rättighet. Även om gemensamhetsanläggningen innebär en betydande belastning på fastigheten, kan utrymme upplåtas om anläggningen behövs för ett större antal fastigheter eller annars är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt. I ett sådant fall ska dock fastigheten eller en del av fastigheten lösas in, om ägaren begär det.

Andelstalen bestämmer vad varje fastighet ska betala för byggande (utförande) och skötsel (drift och underhåll) av anläggningen. Andelstalen beslutas vid förrättningen.

Andelstalen för byggandet beror på hur stor nytta varje fastighet har av att vara delägare i gemensamhetsanläggningen.

Andelstalen för drift- och underhåll beror främst på hur mycket fastigheten beräknas använda anläggningen.

Om det är lämpligt kan andelstalen för drift och underhåll kompletteras med ett avgiftssystem, tex. för vattenförbrukning, för att i första hand täcka dessa kostnader. För att det ska vara giltigt krävs att grunderna för avgiftssystemet läggs fast i förrättningen.

Andelstalen kan ändras på fyra olika sätt:

  1. Samfällighetsföreningens styrelse har i lantmäteriförrättningen fått befogenheten att ändra andelstal i vissa fall, t.ex. då användningen av en fastighet ändras från fritidsboende till permanentboende
  2. Samfällighetsföreningens styrelse träffar överenskommelse med en fastighetsägare om nytt andelstal. Överenskommelsen ska godkännas av Lantmäteriet
  3. Andelstalen ändras genom en ny anläggningsförrättning - Lantmäteriförrättning, ansökan (pdf)
  4. Andelstalen ändras genom att fastighetsindelningen har ändrats 

Blanketter:

  • Ändring av andelstal (24a AL) (pdf) * används av en styrelse som fått behörighet att besluta om ändrade andelstal* för delägarfastighet i samfälligheten. Styrelsens beslut gäller först då Lantmäteriet registrerat nya andelstal. 

Överenskommelsen gäller först då den godkänts och registreras av Lantmäteriet.

Avgifter

Registrering av anmälan om ändrat andelstal enligt 24 a § anläggningslagen sker mot fast avgift. Följande belopp debiteras:

Registrering av ändrat andelstal enligt 24 a § AL 1700 kr
- med tillägg per berörd fastighet utöver den första 300 kr

Lantmäteriet skickar fakturan för registreringen av ett ändrat andelstal till samfällighetsföreningen, om inte överenskommelse eller medgivande om annat finns. Samfällighetsföreningen får då ta upp registreringsavgiften som en förvaltningskostnad i sin bokföring. Den kommer då att indirekt betalas av alla delägarna i gemensamhetsanläggningen efter andelstalen för anläggningens drift. Någon möjlighet att kräva in pengarna direkt från den fastighetsägare som berörs av det ändrade andelstalet utan en  överenskommelse eller medgivande finns inte enligt lagen om förvaltning av samfälligheter - SFL.

Godkännande av överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen sker mot fast avgift.
Följande belopp debiteras:

Godkännande av överenskommelse enligt 43 § AL 3400 kr
- med tillägg per berörd fastighet utöver den första 500 kr

Mer information:

Har du ytterligare frågor så ring vårt Kundcenter på 0771 - 63 63 63.

* Registrering av ändrade andelstal enligt 24a § anläggningslagen samt godkännande av överenskommelser av andelstal enligt 43 § anläggningslagen sker hos lantmäterimyndigheten, vilken kan vara statlig eller kommunal. Hos statliga lantmäteriet ska ansökan om dessa typer av åtgärder skickas till
Lantmäteriet, Fastighetsbildning
801 82 Gävle

De kan behöva anpassas i samband med att fastighetsindelningen ändras. Exempelvis kan lantmäterimyndigheten, när en fastighet delas, fördela fastighetens andelstal i gemensamhetsanläggningen mellan styckningsdelarna.

Det framgår av anläggningsbeslutet vilka som deltar i gemensamhetsanläggningen och vilka andelstal deltagarna har. Fast det är inte alltid informationen i anläggningsbeslutet stämmer. Efter anläggningsbeslutet kan det ha skett ändringar i de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen genom till exempel en avstyckning eller ändringar av andelstal genom ändrad användning av fastigheter. Därför behöver du utöver anläggningsbeslutet också ett utdrag ur Fastighetsregistret. Om åtgärder har skett efter anläggningsbeslutet så behöver man i respektive förrättningsakt kontrollera vilka förändringar som skett i deltagarkretsen. För vissa äldre vägföreningar finns det brister i Fastighetsregistret som gör att ytterligare utredning behövs.

I vissa fall framgår de fastigheter som deltar i en gemensamhetsanläggning direkt i ett utdrag ur Fastighetsregistret. Detta gäller främst när en anläggningsförrättning skett under senare tid.

Beställ registerutdrag via vår blankett eller kontakta vårt Kundcenter och be att få en kopia av anläggningsbeslutet, ett utdrag ur fastighetsregistret för gemensamhetsanläggningen, och eventuella utdrag ur de förrättningsakter som finns registrerade på gemensamhetsanläggningen efter anläggningsbeslutet. Hos Kundcenter får du också information om eventuella kostnader för informationen. För att vi ska kunna hjälpa dig behöver du kunna ge oss information om:

  • fastighetsbeteckningen för minst en fastighet som har andel i gemensamhetsanläggningen eller
  • gemensamhetsanläggningens registerbeteckning (kommun och traktnamn GA:XX) eller
  • samfällighetsföreningens namn och det län där föreningen finns.

Det beslutas i förrättningen. Där beslutas hur stor ersättning som ägare till de fastigheter som blir belastade av gemensamhetsanläggningen ska tilldelas. Antingen kan de berörda fastighetsägarna själva komma överens om ersättningen eller så gör lantmäterimyndigheten en värdering om vilken ersättning som ska betalas.
När lantmäterimyndigheten värderar betalas ersättningen enligt samma principer som vid expropriation, dvs ersättning utgår för marknadsvärdeminskningen. I de flesta fall ska dessutom en skälig del av den vinst som uppstår av att gemensamhetsanläggning inrättas fördelas till den fastighet som upplåter mark. Ersättningen som betalas är en engångsersättning och ska betalas senast tre månader efter det att beslutet om ersättning vunnit laga kraft.

Ja. Om den ersättning som har beslutats inte betalats inom ett år efter det att ersättningsbeslutet vunnit laga kraft. Eller om det som enligt anläggningsbeslutet ska utföras inte har kommit till stånd inom den tid som har angetts i anläggningsbeslutet. Förfalloregeln innebär, även om viss del av anläggningen är utförd, att hela anläggningsbeslutet förfaller. Det är alltså viktigt att besluten följs inom angiven tid för att inte hela lantmäteriförrättningen ska bli verkningslös.

Om det finns risk för att de beslutade åtgärderna inte kommer att utföras i tid kan en delägare ansöka om att lantmäterimyndigheten ska förordna en syssloman som får befogenhet att genomföra anläggningsbeslutet.

Ja, förutsatt att:

  • ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på användandet av anläggningen har inträtt
  • det i den tidigare förrättningen har föreskrivits att frågan får tas upp efter viss tid och denna tid utgått
  • att i annat fall ett klart behov av omprövning har framkommit.

När det gäller vem som kan ansöka om omprövning av en gemensamhetsanläggning så gäller i huvudsak samma regler som när en gemensamhetsanläggning ska nybildas. Men till skillnad från en förrättning för att inrätta en gemensamhetsanläggning så har även ägaren till en fastighet som har upplåtit utrymme rätt att ansöka om omprövning av de delar av förrättningen som berör dennes fastighet.

Vid omprövning gäller samma villkor som när en gemensamhetsanläggning ska nybildas. Dessutom finns en regel om att en ändring inte får innebära att avsevärd olägenhet uppkommer från allmän eller enskild synpunkt.

Om gemensamhetsanläggningen sköts (förvaltas) av en samfällighetsförening och om det bara är andelstalen som behöver ändras så kan det göras på två sätt utan att det behövs en ny lantmäteriförrättning:

  • Samfällighetsföreningens styrelse kan i anläggningsbeslutet ha fått befogenheten att ändra andelstal inom vissa givna ramar. Ett vanligt exempel är när användningen av en fastighet ändras från fritidsboende till permanentboende.
  • Samfällighetsföreningens styrelse träffar en överenskommelse med en fastighetsägare om nytt andelstal. Denna överenskommelse ska godkännas av lantmäterimyndigheten efter avstämning mot anläggningsbeslutet och anläggningslagen innan det förändrade andelstalet blir giltigt.

En ansökan om omprövningen medför en kostnad som är svår att uppskatta på förhand, eftersom den beror på hur mycket arbete som krävs. Det beror i sin tur bland annat på:

  • Om det finns stöd i detaljplan för åtgärden eller om tillåtligheten måste utredas. 
  • Om det finns några äldre beslut som måste omprövas och hur stort behov av tolkning de ger upphov till. 
  • Hur många fastigheter som berörs och om det på förhand är klart eller måste utredas. 
  • Huruvida fastighetsägarna är överens eller inte, och om mark som behöver tas i anspråk behöver värderas.

När prövningen är klar fattas ett anläggningsbeslut som gäller fram till dess att anläggningen upphör eller omprövas.

Vid uppdelning av fastigheter i höjd- och djupled, så kallad tredimensionell fastighetsbildning, är det särskilt viktigt att ta ställning till vilka anläggningar som ska skötas gemensamt, såsom trapphus, hissar och ledningar.

Ja. Även om ett anläggningsbeslut gäller tills vidare så kan en gemensamhetsanläggning upphävas genom en omprövningsförrättning. Till exempel när en kommun ändrat en detaljplan och tar över huvudmannaskapet för vägar. Då behövs inte längre en gemensamhetsanläggning för vägarna.