Hoppa till sidans innehåll
Other languagesLanguages Lättläst Teckenspråk Min sida

Gemensamhetsanläggningar

En gemensamhetsanläggning är en anläggning som ägs och tas hand om av flera fastigheter ihop; till exempel vägar, bryggor eller lekplatser. Vi hjälper dig med hur en gemensamhetsanläggning kan bildas, förvaltas, ändras eller tas bort.

Gemensamhetsanläggningar kan till exempel bildas för följande gemensamma ändamål:

  • Enskilda vägar. Läs mer om enskilda vägar.
  • Parkeringsplatser eller garage
  • Vatten- och avloppsanläggningar
  • Grönytor
  • Lekplatser
  • Bryggor
  • Badplatser
  • Bredband för data och TV
  • Trapphus och hissar

En gemensamhetsanläggning redovisas i fastighetsregistret och har en egen registerbeteckning, till exempel Oskarshamn Berga ga:1.

En gemensamhetsanläggning måste först bildas genom en lantmäteriförrättning

En gemensamhetsanläggning bildas genom att fastighetsägare som vill vara med och äga och förvalta gemensamhetsanläggningen ansöker om lantmäteriförrättning (pdf, nytt fönster), en så kallad anläggningsförrättning. Även vissa myndigheter kan göra en ansökan. 

Anläggningen behöver vara av väsentlig och stadigvarande betydelse för de delägande fastigheterna. I praktiken innebär det att de boende ska ha behov av samfälligheten, både när den bildas och på längre sikt. Det får inte heller vara fråga om ett mer tillfälligt behov eller behov som är mer relaterat till en viss fastighetsägares personliga behov än till fastigheten som sådan, eller ett behov som kommer att uppstå längre fram i tiden.

När vi arbetar med din ansökan om lantmäteriförrättning beslutar vi samtidigt om regler för hur fastigheterna ska samverka för att bygga, förvalta och fördela kostnaderna för anläggningen. Varje deltagande fastighet tilldelas ett andelstal. Läs mer om andelstal. När vi är klara med förrättningen så finns ett anläggningsbeslut, som gäller fram till dess att anläggningen upphör eller omprövas.

Tips när du ansöker

I din ansökan om lantmäteriförrättning är det bra om du anger så mycket information som möjligt, till exempel:

  • gemensamhetsanläggningens ändamål, läge, storlek och andra detaljer som kan vara av vikt
  • vilka fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen
  • vilka fastigheter som upplåter mark för gemensamhetsanläggningen
  • inom vilken tid gemensamhetsanläggningen ska vara färdigbyggd.

Olika sätt att förvalta en gemensamhetsanläggning

En gemensamhetsanläggning kan ni förvalta antingen genom delägarförvaltning eller i en samfällighetsförening.

Förvaltning med samfällighetsförening kan vara mer effektivt och rättssäkert då det finns många delägare. Det räcker då med att en majoritet av medlemmarna i föreningen är överens när de fattar beslut. Läs mer om att bilda en samfällighetsförening.

Delägarförvaltning är bra om det är få fastigheter inblandade, och kostnaderna för drift och underhåll är låga. Vid delägarförvaltning måste alla delägare vara överens när de fattar beslut. Om delägarna inte kan enas kan Lantmäteriet hjälpa till genom att hålla ett delägarsammanträde. 

Om någonting behöver ändras

Gemensamhetsanläggningen kan behöva ändras ibland, till exempel:

  • om en gammal gemensamhetsanläggning är inaktuell gällande delägarkretsen 
  • om en del av en väg inte längre ska ingå i gemensamhetsanläggningen, eller att vägen ska utökas till ett bostadsområde med fler fastigheter
  • andelstal som behöver uppdateras
  • gemensamhetsanläggningen används inte längre och behöver tas bort.

För att endast ändra andelstalen i en gemensamhetsanläggning finns specifika regler. Läs mer om andelstal under Vanliga frågor och svar om gemensamhetsanläggningar längre ner på sidan.

I övriga fall när det handlar om ändring (omprövning) av en gemensamhetsanläggning så gäller samma regler som när en gemensamhetsanläggning ska bildas, det vill säga genom ansökan om lantmäteriförrättning (pdf, nytt fönster) och en så kallad anläggningsförrättning.

Till skillnad från en lantmäteriförrättning för att bilda en gemensamhetsanläggning, så har du som ägare till en fastighet som har upplåtit mark från din fastighet rätt att ansöka om omprövning av de delar av förrättningen som berör din fastighet. 

Efter beslut på föreningsstämma har en samfällighetsförening rätt att ansöka om omprövning av en gemensamhetsanläggning som föreningen förvaltar.

När vi är klara med handläggningen så fattas ett anläggningsbeslut som gäller fram till dess att anläggningen upphör eller omprövas igen.

Att bilda eller ändra en gemensamhetsanläggning kostar

En ansökan om ändring av en befintlig, eller bildande av en ny, gemensamhetsanläggning medför en kostnad som är svår att uppskatta på förhand. Kostnaden beror på hur mycket arbete som krävs, vilket i sin tur beror på:

  • Om det finns stöd i detaljplan för åtgärden eller om möjligheten måste utredas.
  • Om det finns befintliga schablontal som lantmätaren kan använda sig av.
  • Om det finns några äldre beslut som måste omprövas och hur stort behov av tolkning de ger upphov till.
  • Hur många fastigheter som berörs, och om det på förhand är klart eller måste utredas. Många inblandade fastighetsägare kan innebära flera sammanträden som i sin tur kräver bokning av lokaler och kungörelser som ska göras.
  • Om fastighetsägarna är överens eller inte. Har fastighetsägarna olika yrkanden eller synpunkter så leder det ofta till fler samtal.
  • Om mark som behöver tas i anspråk behöver värderas så kanske en värderingsman behövs tas in för bedömning, till exempel om en väg behöver flyttas.

Om vi av någon anledning inte kan genomföra ärendet eller om du tar tillbaka din ansökan tar vi betalt för den administrativa hanteringen av din ansökan, den tid vi redan lagt ner samt arbetet med att avsluta ärendet. Ett fast belopp tas ut på alla inkomna ansökningar om lantmäteriförrättning. Läs mer om fasta belopp

Vanliga frågor och svar om gemensamhetsanläggningar

Andelstalen kan ändras på fyra olika sätt:

  1. Samfällighetsföreningens styrelse har befogenheten att ändra andelstal i vissa fall. 
    Använd blanketten Ändring av andelstal (24a AL) (pdf, nytt fönster). Styrelsens beslut gäller först då Lantmäteriet registrerat nya andelstal.
  2. Samfällighetsföreningens styrelse kommer överens med en fastighetsägare om nytt andelstal. Det kan ske även när en fastighet ska gå med eller lämna en gemensamhetsanläggning. 
    Använd blanketten 
    Överenskommelse om ändrat andelstal (43 AL) (pdf, nytt fönster). Överenskommelsen gäller först då den godkänts och registreras av Lantmäteriet. 
    Läs mer om överenskommelse om andelstal i gemensamhetsanläggning enligt 43 § anläggningslagen.
  3. Andelstalen ändras genom en ny anläggningsförrättning. 
    Använd blanketten Lantmäteriförrättning, ansökan (pdf, nytt fönster).
  4. Andelstalen ändras genom att fastighetsindelningen har ändrats i samband med en lantmäteriförrättning. 

Har du ytterligare frågor så kan du kontakta vårt Kundcenter. 

Kostnad för att ändra andelstal

Det kostar olika mycket att ändra andelstalen för er gemensamhetsanläggning, beroende på vad ändringen gäller.

Om en styrelse för en samfällighetsförening vill ändra andelstal, och har befogenhet till det enligt anläggningsbeslutet, så sker det mot en fast avgift. Följande belopp debiteras:

Registrering av ändrat andelstal enligt 24 a § AL 1800 kr
- med tillägg per berörd fastighet utöver den första 600 kr

Lantmäteriet skickar fakturan för registreringen av ett ändrat andelstal till samfällighetsföreningen, om inte överenskommelse eller medgivande om annat finns. Samfällighetsföreningen får ta upp registreringsavgiften som en förvaltningskostnad i sin bokföring. Den kommer då att indirekt betalas av alla delägarna i gemensamhetsanläggningen efter andelstalen för anläggningens drift. Någon möjlighet att kräva in pengarna direkt från den fastighetsägare som berörs av det ändrade andelstalet utan en överenskommelse eller medgivande finns inte enligt lagen om förvaltning av samfälligheter - SFL.

Gäller ändringen godkännande av överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen så sker det också mot fast avgift. Följande belopp debiteras:

Godkännande av överenskommelse enligt 43 § AL 3600 kr
- med tillägg per berörd fastighet utöver den första 600 kr

Ja. Även om ett anläggningsbeslut gäller tills vidare så kan en gemensamhetsanläggning upphävas genom en omprövningsförrättning. Till exempel när en kommun ändrat en detaljplan och tar över huvudmannaskapet för vägar. Då behövs inte längre en gemensamhetsanläggning för vägarna.

Använd blanketten ansökan om lantmäteriförrättning (pdf, nytt fönster) och ansök om en så kallad anläggningsförrättning.

Andelstalen bestämmer vad varje fastighet ska betala för byggande och skötsel (drift och underhåll) av anläggningen. Andelstalen beslutas vid lantmäteriförrättningen.

Andelstalen för byggandet beror på hur stor nytta varje fastighet har av att vara delägare i gemensamhetsanläggningen.

Andelstalen för drift och underhåll beror främst på hur mycket fastigheten beräknas använda anläggningen.

Om det är lämpligt kan andelstalen för drift och underhåll kompletteras med ett avgiftssystem, till exempel för vattenförbrukning, för att i första hand täcka dessa kostnader. För att det ska vara giltigt krävs att grunderna för avgiftssystemet beslutas i förrättningen.

Det beslutas i lantmäteriförrättningen. Där beslutas hur stor ersättning som ägare till de fastigheter som blir belastade av gemensamhetsanläggningen ska tilldelas. Antingen kan de berörda fastighetsägarna själva komma överens om ersättningen eller så gör lantmäterimyndigheten en värdering om vilken ersättning som ska betalas.

När lantmäterimyndigheten värderar tilldelas ersättningen enligt samma principer som vid expropriation, det vill säga ersättning betalas för marknadsvärdeminskningen. I de flesta fall ska dessutom en skälig del av den vinst som uppstår av att gemensamhetsanläggning inrättas fördelas till den fastighet som upplåter mark. Ersättningen som betalas är en engångsersättning och ska betalas senast tre månader efter det att beslutet om ersättning vunnit laga kraft.

Gemensamhetsanläggningen, och den mark som är upplåten för den, är gemensam egendom för de fastigheter som är anslutna till gemensamhetsanläggningen. Delaktigheten i gemensamhetsanläggningen är kopplad till äganderätten för varje fastighet.

När en fastighet som har del i en gemensamhetsanläggning säljs så blir den nya ägaren därför automatiskt delägare i gemensamhetsanläggningen. Den nya fastighetsägaren binder sig då också till de beslut som meddelades när gemensamhetsanläggningen en gång bildades.

Vilka fastigheter ingår i en viss gemensamhetsanläggning?

Det framgår av anläggningsbeslutet vilka som deltar i gemensamhetsanläggningen och vilka andelstal deltagarna har.

Det kan ha skett ändringar i de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen, genom till exempel en avstyckning eller ändringar av andelstal genom ändrad användning av fastigheter, efter anläggningsbeslutet. Därför behöver du utöver anläggningsbeslutet också ett utdrag ur fastighetsregistret.  

Så får du tillgång till information gällande vilka fastigheter som är delaktiga i en gemensamhetsanläggning

Beställ registerutdrag via vår blankett (pdf, nytt fönster) och skicka via e-post till kundcenter@lm.se. Eller kontakta vårt Kundcenter och be att få en kopia av anläggningsbeslutet, ett utdrag ur fastighetsregistret för gemensamhetsanläggningen, och eventuella utdrag ur de förrättningsakter som finns registrerade på gemensamhetsanläggningen efter anläggningsbeslutet.

Hos Kundcenter får du också information om eventuella kostnader för informationen. För att vi ska kunna hjälpa dig behöver du kunna ge oss information om:

  • fastighetsbeteckningen för minst en fastighet som har andel i gemensamhetsanläggningen eller
  • gemensamhetsanläggningens registerbeteckning (kommun och traktnamn GA:XX) eller
  • samfällighetsföreningens namn och det län där föreningen finns.

Om åtgärder har skett efter anläggningsbeslutet så behöver man i respektive förrättningsakt kontrollera vilka förändringar som skett i deltagarkretsen. För vissa äldre vägföreningar finns det brister i Fastighetsregistret som gör att ytterligare utredning behövs.

I vissa fall framgår de fastigheter som deltar i en gemensamhetsanläggning direkt i ett utdrag ur Fastighetsregistret. Detta gäller främst när en anläggningsförrättning skett under senare tid.

Ekonomiska eller sociala fördelar

Enkelt uttryckt ska fördelarna med en gemensamhetsanläggning överväga nackdelarna. Fördelarna kan vara ekonomiska eller sociala. Dessa fördelar ska alltså vara större än de kostnader och nackdelar som gemensamhetsanläggningen medför. Dessutom krävs att grundandet av en gemensamhetsanläggning stöds av en viss opinion från fastighetsägarna. Men, även om opinionen är emot ett inrättande, kan en gemensamhetsanläggning ändå bildas om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget.

Påtagligt behov

För att en fastighet ska kunna anslutas till en gemensamhetsanläggning krävs normalt att anläggningen är av väsentlig betydelse för fastigheten. Det ska finnas ett påtagligt behov för fastigheten att ha tillgång till den nyttighet som avses med gemensamhetsanläggningen. En gemensamhetsanläggning kan i vissa fall inrättas mot en eller flera fastighetsägares vilja.

Inrättande av en gemensamhetsanläggning medför att viss mark eller annat utrymme tas i anspråk. Mark eller annat utrymme för gemensamhetsanläggning får tas i anspråk på en fastighet som ska delta i gemensamhetsanläggningen eller på någon annan fastighet, om det inte orsakar synnerligt men för fastigheten. Bestämmelsen innebär att behövligt utrymme upplåts med en servitutsliknande rättighet.

Även om gemensamhetsanläggningen innebär en betydande belastning på fastigheten, kan utrymme upplåtas om anläggningen behövs för ett större antal fastigheter eller annars är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt. I ett sådant fall ska dock fastigheten eller en del av fastigheten lösas in, om ägaren begär det.

Ja. Om den ersättning som har beslutats inte betalats inom ett år efter det att ersättningsbeslutet vunnit laga kraft. Eller om det som enligt anläggningsbeslutet ska utföras inte har kommit till stånd inom den tid som har angetts i anläggningsbeslutet. Förfalloregeln innebär, även om viss del av anläggningen är utförd, att hela anläggningsbeslutet förfaller. Det är alltså viktigt att besluten följs inom angiven tid för att inte hela lantmäteriförrättningen ska bli verkningslös.

Om det finns risk för att de beslutade åtgärderna inte kommer att utföras i tid kan en delägare ansöka om att lantmäterimyndigheten ska utse en extern part som får befogenhet att genomföra anläggningsbeslutet.

De kan behöva anpassas i samband med att fastighetsindelningen ändras. Exempelvis kan lantmäterimyndigheten, när en fastighet delas, fördela fastighetens andelstal i gemensamhetsanläggningen mellan styckningsdelarna.

Ja. Vid uppdelning av fastigheter i höjd- och djupled, så kallad tredimensionell fastighetsbildning, är det särskilt viktigt att ta ställning till vilka anläggningar som ska skötas gemensamt, såsom trapphus, hissar och ledningar.