Ändra andelstal 43 a § anläggningslagen

Det finns en ny lag om att ändra andelstal från den 1 juli 2022. Här nedan finns information kring hur samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar kan besluta om att ändra andelstal. Det finns även stöd för vilka ersättningsregler som gäller för detta, vilka uppgifter Lantmäteriet behöver få och information om vår handläggning.

Ändra andelstal efter beslut på föreningsstämma

Beslutet om ändring av andelstal ska fattas på en föreningsstämma med två tredjedelars majoritet av rösterna. Beslutet kan avse en eller flera fastigheters andelstal för utförande eller drift av gemensamhetsanläggningen. När föreningsstämman beslutar om ändring av andelstalen ska den samtidigt besluta om ersättning.

Ändringen av andelstal måste prövas och godkännas av Lantmäteriet för att bli gällande. Bestämmelsen som ger stämman rätt att besluta om ändrade andelstal finns i 43 a § AL.

Stämman kan inte fatta beslut om fastighets in- eller utträde i gemensamhetsanläggningen. För detta krävs istället en överenskommelse eller förrättning.

Ansökningsblankett: Ändring av andelstal i gemensamhetsanläggning genom stämmobeslut (43 a § anläggningslagen, AL) (pdf, nytt fönster)

Andelstal

Det finns två sorters andelstal: andelstal för drift och andelstal för utförande.

Andelstal för driften ska fördelas efter vad som är skäligt, främst med hänsyn till den omfattning som varje fastighet beräknas använda gemensamhetsanläggningen.

Andelstal för utförandet ska fördelas efter vad som är skäligt, främst med hänsyn till den nytta varje fastighet har av gemensamhetsanläggningen.

Om nyttan motsvarar användandet av gemensamhetsanläggningen kan andelstal för utförande och drift anges i en gemensam andelstalsserie, dvs. fastigheterna får samma andelstal för utförande och drift.

Bestämmelsen som reglerar andelstalsfördelningen finns i 15 § AL. I vissa fall kan man göra avsteg från dessa bestämmelser, detta regleras i 16 § AL.

Sektionsindelning

Om det är lämpligt kan särskilda andelstal bestämmas för olika delar av en anläggning (sektionsindelning). Om det finns olika andelstalserier för t.ex. drift och utförande eller för olika områden av en gemensamhetsanläggning så finns det flera sektioner. Beslutet som fattas på föreningsstämman kan påverka sektionsindelningen beroende på hur det är utformat.

En eventuell sektionsindelning påverkar beräkningen av ersättningen. Ersättningen ska i så fall beräknas separat för varje sektion.

Ersättningar

En gemensamhetsanläggning har ett ekonomiskt värde – ofta ett positivt sådant. Om investeringar nyligen har gjorts, eller det finns fonderade medel, kan överskottet vara stort. I undantagsfall kan det ekonomiska värdet vara negativt, med ett underskott som följd. Vilken ersättning som delägare ska betala eller ta emot beror både på dessa aspekter och på den aktuella andelstalsförändringen.

Vid höjt andelstal (37 och 39 §§ AL)

Vid höjt andelstal ska ägaren till fastigheten vars andelstal höjs betala ersättning till övriga delägare för den utökade andel i eventuellt överskott som han eller hon får genom höjningen.

Överskottet beräknas som skillnaden mellan å ena sidan anläggningens värde samt föreningens tillgångar och å andra sidan föreningens skulder. (Med matematiska termer kan det uttryckas så här: anläggningens värde + tillgångar - skulder = överskott).

Ersättningen, som alltså ska motsvara fastighetens ökade andel av överskottet, betalas lämpligen som en totalsumma till samfällighetsföreningen, som i sin tur svarar för utbetalningen till var och en av delägarna utifrån deras respektive andelstal.

Om skillnaden mellan anläggningens värde och föreningens tillgångar minus dess skulder skulle vara ett negativt värde handlar det istället om ett underskott. I det fallet blir frågan om ersättning inte aktuell.

Vid sänkt andelstal (38-39 §§ AL)

Vid sänkt andelstal ska ägaren till fastigheten vars andelstal sänks få ersättning av övriga delägare för den andel i eventuellt överskott som han eller hon förlorar genom sänkningen. Om det i stället för överskott finns ett ekonomiskt underskott ska fastighetsägaren som får sänkt andelstal betala ersättning till övriga delägare motsvarande sin minskade andel i underskottet.

Överskottet eller underskottet beräknas som skillnaden mellan å ena sidan anläggningens värde samt föreningens tillgångar och å andra sidan föreningens skulder. (Med matematiska termer kan det uttryckas så här: anläggningens värde + tillgångar - skulder = överskott eller underskott).

Ersättningen ska alltså motsvara fastighetens ändrade andel i aktuellt överskott eller underskott.

Vid överskott betalas ersättningen lämpligen av samfällighetsföreningen, som i sin tur svarar för att begära inbetalningar från var och en av delägarna utifrån deras respektive andelstal.

Vid underskott betalas ersättningen lämpligen som en totalsumma till samfällighetsföreningen, som i sin tur svarar för utbetalningen till var och en av delägarna utifrån deras respektive andelstal.

Två alternativa sätt att ange ersättningen

Ersättningen kan anges på två sätt:

Alternativ 1 – beräkning i två steg

I ett första steg, på dagen för stämmobeslutet, ska värdet för gemensamhetsanläggningen och eventuella icke-monetära tillgångar redovisas. Med icke-monetära tillgångar menas tillgångar som inte är, eller lätt kan omsättas i, pengar, t.ex. fast egendom, fordon och inventarier.

I ett andra steg reglerar sedan föreningen och berörda fastighetsägare vad som ska betalas genom att till det ovan redovisade värdet lägga vad föreningen, på dagen då Lantmäteriets beslut börjar gälla (vinner laga kraft), har i kassan och andra behållningar och dra ifrån dess skulder.

Ersättningen kan då anges som ett belopp som på dagen för föreningsstämmans beslut avser fastighetens ändrade andel i summan av anläggningens värde och föreningens icke-monetära tillgångar samt vilken andel av föreningens nettotillgångar som ska betalas då Lantmäteriets godkännande börjat gälla (vunnit laga kraft).

Detta kan vara lämpligt till exempel i de fall då föreningen förväntar sig större ändringar av kassabehållning eller skulder i tiden mellan att stämman fattar beslut och att ändringen blir gällande efter Lantmäteriets godkännande.

Alternativ 2 – beräkning i ett steg

Ersättningen anges som ett belopp som på dagen för föreningsstämmans beslut avser fastighetens ändrade andel i överskottet eller underskottet.

Beräkningen ska även omfatta föreningens icke-monetära tillgångar och nettotillgångar, vilket kan leda till ett underskott.

Någon justering av ersättningen ska inte göras efter att Lantmäteriets beslut om godkännande av överenskommelsen har vunnit laga kraft.

Detta kan vara lämpligt till exempel om föreningen inte förväntar sig någon ändring av kassabehållning eller skulder i tiden mellan att stämman fattar beslut och att ändringen blir gällande efter Lantmäteriets godkännande.

Viktigt att känna till

Lantmäteriet fattar inget ersättningsbeslut eller anläggningsbeslut, utan beslutar endast om att godkänna (eller inte godkänna) den inlämnade ändringen av andelstalet. Inför det beslutet gör vi en bedömning av om ersättningen och andelstalen stämmer överens med anläggningslagens regler. Syftet är att bevaka alla deltagande fastigheters intressen. Om vi bedömer att den ersättning och/eller andelstal som beslutats av föreningsstämman strider mot anläggningslagen, kan ansökan inte godkännas.

Uppgifter som ska lämnas in till Lantmäteriet

Det är föreningens ansvar att visa att ändringen följer lagens regler och att lägga fram ett underlag till beslutet som är så fullständigt att Lantmäteriet kan göra sin bedömning.

Av underlaget måste följande framgå:

  • De nu gällande andelstalen
  • Vilken ändring av andelstalen som görs och vad skälen för ändringen är, dvs. vad de nya andelstalen är och hur de har beräknats.
  • Vilka ersättningar som bestämts och hur de har beräknats.

Exakt vilken utredning och dokumentation som krävs för att visa detta beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Förutsättningarna kan skilja sig mycket åt om gemensamhetsanläggningen till exempel omfattar en enklare utfartsväg eller ett flervåningsgarage. Det går därför inte att entydigt säga vilket underlag som krävs i varje enskilt fall.

Om gemensamhetsanläggningen är gammal och andelstalen därför inte finns registrerade i fastighetsregistret måste det göras en utredning som visar vilka fastigheter som idag har andelstal och vad de är. Om föreningen inte kan ta fram aktuellt underlag själv kan en konsult behöva anlitas.

Kopia på protokollet från föreningsstämman och det underlag som legat till grund för beslutet skickas in till Lantmäteriet i samband med ansökan.

Lantmäteriets handläggning

För att ändringarna ska bli gällande måste Lantmäteriet godkänna dem. För att kunna godkänna ändringarna måste Lantmäteriet kunna bedöma om de följer anläggningslagens bestämmelser. Det underlättar Lantmäteriets handläggning om det är tydliga och korrekta handlingar som lämnas in. Om underlaget inte är tillräckligt kan Lantmäteriet be er komplettera ansökan.

Lantmäteriets kostnader

Lantmäteriet tar betalt genom att dels ta ut ett grundbelopp på 3 600 kr, dels en timkostnad baserad på nedlagd tid.

Kostnaderna för Lantmäteriets handläggning av ett ärende som godkänns ska fördelas mellan fastighetsägarna i föreningen efter vad som är ”skäligt” eller efter vad delägarna kommit överens om. En sådan överenskommelse bör vara skriftlig. Samfällighetsföreningen kan inte stå för kostnaden.

Kostnaderna får man betala även om ändringarna inte blir godkända. Det är då den som har ansökt som ska betala, om inte någon annan har åtagit sig betalningsansvaret. I detta fall kan samfällighetsföreningen stå för kostnaden om samfällighetsföreningen är sökande.

Möjligheten för föreningen att själva ändra andelstal genom beslut på stämma är en ny möjlighet som inte funnits tidigare. Det går därför inte i nuläget att lämna några uppskattningar om hur lång tid ett sådant ärende kan ta att handlägga, och därmed inte heller vad det kan komma att kosta.

Mer information

Om gemensamhetsanläggningen ligger i en kommun med kommunal lantmäterimyndighet, ska ansökan om godkännande skickas dit.

Information om vilka kommuner som har en kommunal lantmäterimyndighet finner du på vår webbplats. För övriga kommuner i landet skickas ansökan till oss på Lantmäteriet.

Om man vill läsa mer om lagändringen kan man göra det i regeringens proposition 2021/22:122 (nytt fönster), som finns tillgänglig på regeringens webbplats.

Läs mer om: