Hoppa till sidans innehåll
Other languagesLanguages Lättläst Teckenspråk Min sida

Överenskommelse om andelstal i gemensamhetsanläggning enligt 43 § anläggningslagen

Här finns hjälp kring överenskommelse om nya andelstal i en gemensamhetsanläggning och olika ersättningsregler för detta, samt vilka uppgifter vi behöver få och information om vår handläggning.

Överenskommelse om nya andelstal

Delaktighetsförändringar i en gemensamhetsanläggning kan ske genom överenskommelse mellan ägare av berörd fastighet och övriga delägare. Om gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening träffas överenskommelsen mellan ägare av berörd fastighet och föreningens styrelse. Med delaktighetsförändringar menas inträde av ny fastighet, utträde av deltagande fastighet eller höjning alternativt sänkning av befintligt andelstal.

Någon lantmäteriförrättning krävs inte, men överenskommelsen måste prövas och godkännas av lantmäterimyndigheten för att bli gällande. Den grundläggande bestämmelsen finns i 43 § anläggningslagen (nytt fönster) (lagen förkortas AL).

För att Lantmäteriet ska kunna handlägga ärendet behöver överenskommelsen innehålla tydliga uppgifter om bland annat nya andelstal och ersättningsbelopp. Uppgifter om hur exempelvis ersättningsbelopp har räknats fram behöver också lämnas in. Ersättningsreglerna som finns i 36-39 §§ AL (nytt fönster) kommer att ligga till grund för vår prövning. Läs gärna vår förklarande sammanfattning om detta nedan samt vår ordlista gällande termer som används på denna sida.

Blanketter

Lantmäteriet har tagit fram en särskild blankett för överenskommelsen. Där framgår alla uppgiftskategorier som är nödvändiga för att vi ska kunna handlägga ärendet.

Ersättningsregler

En gemensamhetsanläggning har ett ekonomiskt värde – ofta ett positivt sådant. Om investeringar nyligen har gjorts, eller det finns fonderade medel, kan överskottet då vara stort. I undantagsfall kan det ekonomiska värdet vara negativt, med ett underskott som följd. Vilken ersättning som delägare ska betala eller få beror både på dessa aspekter och på den aktuella delaktighetsförändringen. Även gemensamhetsanläggningens förvaltningsform spelar roll.

Viktigt att känna till

Ersättningsreglerna i anläggningslagen är indispositiva. De är alltså tvingande och kan inte avtalas bort av parterna i överenskommelsen.

Lantmäteriet fattar inget ersättningsbeslut, utan beslutar endast om att godkänna (eller inte godkänna) den inlämnade överenskommelsen. Inför det beslutet gör vi en skälighetsbedömning, så att den överenskomna ersättningen inte avviker för mycket från en ersättningsberäkning enligt anläggningslagens regler. Syftet är att bevaka alla deltagande fastigheters intressen. Om vi bedömer att överenskommen ersättning inte är skälig, kan detta ligga till grund för att inte godkänna överenskommelsen.

Två alternativa sätt att ange överenskommen ersättning

Överenskommen ersättning kan anges på två alternativa sätt. Vid föreningsförvaltning finns en valmöjlighet mellan dessa, alternativ 1 och 2. Vid delägarförvaltning är endast alternativ 2 möjligt.

Uppgifter som ska lämnas in till Lantmäteriet

För att Lantmäteriet ska kunna göra sin skälighetsbedömning behöver uppgift om anläggningens värde lämnas in. Förvaltas gemensamhetsanläggningen av en samfällighetsförening behöver dessutom uppgifter om föreningens tillgångar och skulder lämnas in.

Om kretsen av deltagande fastigheter ändras måste Lantmäteriet kontrollera föreningens ekonomi i ett ännu vidare perspektiv. Om ekonomin då inte är i balans bör föreningen nämligen upplösas och en ny förening bildas innan någon ny fastighet inträder eller annan större justering sker av deltagarkretsen (36 § AL). Alternativt kan föreningens ekonomi saneras genom extra uttaxering från medlemmarna. För att Lantmäteriet ska kunna bedöma de ekonomiska förutsättningarna behöver föreningen lämna in en aktuell balansräkning.

Om gemensamhetsanläggningen är sektionsindelad behöver värde och eventuella tillgångar och skulder anges sektionsvis.

Andelstal finns normalt för såväl utförande (byggnation) som drift (underhåll). I överenskommelsen behöver tas ställning till båda dessa andelstal separat.

Dessa och övriga uppgifter som rör överenskommelsen anges lämpligen på en särskild blankett. Om det behövs utrymme för fler namnunderskrifter finns en blankett att komplettera med.

Lantmäteriets handläggning

Överenskommelsen får inte strida mot de villkor i anläggningslagen som är tvingande. Om det råder minsta tveksamhet om förenlighet med lagen ska Lantmäteriet inte lämna något godkännande. En överenskommelse ska exempelvis inte godkännas när delägarkretsen inte är utredd eller normer för andelstalsberäkning är föråldrade. För ändring av delaktighet krävs i de fallen omprövning av gemensamhetsanläggningen, genom en lantmäteriförrättning.

Lantmäteriets beslut om godkännande av överenskommelsen tas upp i ett protokoll. Beslutet kan överklagas inom 4 veckor från beslutsdatumet. Därefter vinner det laga kraft och förs in i Fastighetsregistret.

Lantmäteriets kostnader för utfört arbete debiteras alltid. Detta gäller även om handläggaren bedömer att godkännande inte kan lämnas. Se våra avgifter (Godkännande av överenskommelse enligt 43 § anläggningslagen sker till en fast avgift, 3600 kr - med tillägg på 600 kr per berörd fastighet utöver den första).

Ordlista

Inträde: En ny fastighet ansluts till och blir därmed deltagare i en gemensamhetsanläggning. Ägare till denna fastighet blir delägare.

Utträde: En redan ansluten fastighet lämnar och upphör därmed att vara deltagare i en gemensamhetsanläggning. Ägare till denna fastighet upphör att vara delägare.

Förvaltningsformer
Delägarförvaltning: Gemensamhetsanläggningen förvaltas av ägarna till de deltagande fastigheterna (delägarna).

Föreningsförvaltning: Gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening, vars styrelse representerar delägarna.

Anläggningens värde uppskattas med hänsyn till kostnad för utförande (byggnation), ålder och användbarhet. Det innebär normalt en beräkning av anläggningens återanskaffningsvärde, dvs. vad det skulle kosta att bygga en motsvarande ny anläggning, med avdrag för förslitning och minskad användbarhet till följd av den tekniska utveckling som har ägt rum sedan byggnationen. Om anläggningen är ny kan den faktiska kostnaden för utförandet användas vid uppskattningen av värdet. Kostnader för markåtkomst och lantmäteriförrättning för bildandet av gemensamhetsanläggningen ska också ingå i beräkningen av anläggningens värde.

Tillgångar specificeras ibland som antingen monetära eller icke-monetära.
- Monetära tillgångar är pengar, t.ex. i form av kassabehållning och fonderade medel.
- Icke-monetära tillgångar består av sådant som inte är eller lätt kan omsättas i pengar, t.ex. fastigheter, fordon och inventarier.
Ibland talas om nettotillgångar, vilket är ett uttryck för monetära tillgångar med avdrag för skulder.

Skulder (eller förbindelser, som de formellt kallas) består av t.ex. banklån eller obetalda räkningar